از دیرباز تا کنون، سرمایه گذاری در بازار مسکن یکی از متداول‌ترین روش های سرمایه‌گذاری بوده است. اولین فکری که اغلب افراد پس از تامین‌‌ نیاز های ضروری اولیه شان میکنند، خرید خانه دوم، زمین یا ویلا با استفاده از سرمایه مازاد خود است تا از این طریق بتوانند با حفظ ارزش سرمایه‌شان، با پیشرفت قیمت‌ها و پا به پای تورم از ارزش افزوده قابل توجهی برخوردار شوند. در این مقاله قصد داریم توضیحی درمورد انواع سرمایه گذاری هایی که در بازار مسکن انجام میشود، ارائه دهیم.

 

چرا سرمایه گذاری در بازار مسکن همیشه سودآور بوده است؟

سرمایه‌گذاری در بازار مسکن  هميشه به دلايلی مهم و پررونق بوده است؛ به اين معنا که در مقاطع زماني مختلف و به رغم تحولات سياسي و اقتصادي متنوعي که در سياست هاي پولي يا بازارهاي موازي اتفاق مي افتد، حوزه مسکن همواره به عنوان يکي از کم ريسک ترين بخش ها در برگشت سرمايه باقي مانده است. اما، در این رابطه مانند سایر بازارها قواعدی وجود دارد که در صورت رعایت آنها هم استرس‌های ناشی از سرمایه‌گذاری کاهش پیدا می‌کند و هم می‌توان به سرمایه‌گذاری پرسودتر و ایمن‌تری اندیشید.

در کدام حوزه از بازار مسکن سرمایه گذاری کنیم؟

در کدام حوزه از بخش املاک سرمایه‌گذاری کنیم؟

سرمایه‌گذاری در حوزه املاک بسیار متنوع است و با توجه به هدف افراد و دید آنها از آینده سرمایه‌گذاری باید دید که ورود به کدام حوزه برای سرمایه گذاران مناسب‌تر است.

برای درک بهتر این موضوع لازم است که سرمایه‌گذاری در بخش املاک را به چند گروه تقسیم‌ بندی کنیم.

  1. سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی:

نوعی از سرمایه‌گذاری که شامل خانه، آپارتمان و … میشود بدین صورت که افراد به ازای اقامت و سکونت در آن باید به شما اجاره ‌بها بپردازند. مدت زمان اجاره نیز به قرارداد اجاره بستگی دارد که می‌تواند ماهیانه، هفتگی، روزانه و حتی سالیانه یا رهن کامل باشد.

در این نوع سرمایه گذاری، عموما افراد منتظر ایجاد شرایط قیمتی مناسب برای فروش هستند و تا فرا رسیدن آن، ملک خود را اجاره یا رهن میدهند.

 

  1. سرمایه‌گذاری در املاک تجاری:

این نوع سرمایه‌گذاری املاک به اجاره‌ی دفتر و محیط کسب ‌وکار خلاصه می‌شود. به ‌این‌ترتیب که با ساخت و یا خرید یک مجتمع تجاری می‌توانید واحدهای مختلف آن را به شرکت‌ها و کسب ‌و‌کارهای مختلف اجاره دهید.

در اجاره املاک تجاری بستن قراردادهای چند ساله و بیشتر از یک سال خارج از عرف نیست. این موضوع در حال حاضر با توجه به نوسان شدید نرخ اجاره ‌بها و رهن در بازار به اجاره ‌های با دوره یک‌ساله کوتاه شده است.

عموما سرمایه گذاری در این روش هزینه بیشتری نسبت به نوع اول دارد ولی بازدهی آن نیز نسبت به مورد اول بیشتر خواهد بود.

  1. سرمایه‌گذاری در املاک صنعتی و فروشگاهی:

این نوع سرمایه‌گذاری از اجاره انبارهای صنعتی و سوله تا اجاره‌ی کارگاه و کارواش و مراکز خدماتی می‌تواند متغیر باشد. سرمایه‌گذاری در بخش املاک صنعتی تنها به گرفتن اجاره ‌بها خلاصه نمی‌شود و می‌تواند شامل دریافت درصدی از درآمد نیز شود. همچنین در قسمت فروشگاهی، سرمایه گذاری می‌تواند شامل اجاره باب مغازه، پاساژ، مرکز خرید و … باشد.

در برخی از موارد صاحب مغازه علاوه بر اجاره‌بها درصدی از فروش را نیز درخواست می‌کند تا از رونق کسب ‌وکار و نگهداری بهینه ملک خود اطمینان حاصل کند.

  1. سرمایه‌گذاری در املاک با کاربری چند منظوره:

این نوع سرمایه‌گذاری می‌تواند شامل تلفیق هر کدام از انواع مختلف املاک مسکونی، تجاری و صنعتی باشد. این نوع سرمایه‌گذاری مخصوص کسانی است که سرمایه بالا و دید بلند مدت به سرمایه گذاری دارند و با گرفتن کاربری چند منظوره به دنبال کاهش ریسک سرمایه‌گذاری هستند. به‌این ‌ترتیب در صورت رکود هر یک از بازارهای مسکن و یا بازار کسب ‌وکار و بازار فروش، ریسک کاهش کامل درآمد به حداقل می‌رسد.

 

مدل دیگری از سرمایه گذاری در بازار مسکن:

علاوه بر اقسام رایج سرمایه‌گذاری در حوزه املاک که در بالا اشاره شد، نوع دیگری از سرمایه‌گذاری در حوزه املاک وجود دارد که بیشتر مناسب کسانی است که نمی‌خواهند خودشان مستقیما درگیر کارهای ملکی شوند.

در این موارد معمولا فرد با سرمایه‌گذاری در یک شرکت ساخت و ساز و یا ارائه‌دهنده خدمات ملکی و یا تعاونی فعال در زمینه املاک و خرید سهام، بدون اینکه فرد درگیر معاملات ملکی شوند از توزیع سود سهام به‌صورت مستمر کسب درآمد و نقدینگی می‌کند. این نوع سرمایه‌گذاری بسیار متنوع است و از سرمایه‌گذاری در شرکت‌های ساخت و ساز و انبوه‌ساز تا سرمایه‌گذاری در مجتمع‌های مسکونی و هتل می‌تواند متغیر باشد.

نوسانات در بازار مسکن

آیا نوسانات ماهیانه در بازار مسکن امری طبیعی است؟

توجه به این نکته که مسکن به عنوان یک دارایی ثابت همواره خود را با انتظارات تورمی تطبیق می‌دهد و بر این اساس، نوسانات ماهیانه برای متقاضیان واقعی اهمیت چندانی ندارد.

همانطور که میدانیم پیدا کردن فرصت مناسب خرید ملک مناسب کاری پیچیده و زمان بر است حال اگر بعد از طی این مرحله با نوسانات کوتاه مدت، دارایی خود را که با سختی در فرصت مناسب بدست آورده ایم بفروش برسانیم،از لحاظ هزینه فرصت اقتصادی، فعالیتی سودمند انجام نداده ایم.

البته باید به این نکته نیز توجه داشت که نوسانات بازار مسکن در تهران و شهرهای بزرگ شدیدتر از شهرهای دیگر است و قانون خرید و فروش در نوسانات میتواند برای سرمایه گذاران در تهران و شهر های بزرگ مستثنا باشد.

 

آیا سرمایه گذاری در زمان هایی که تقاضا بیشتر از عرضه است سودمند است؟

از دیگر نکات مهم سرمایه گذاری در مسکن آشنا شدن با برخی زمان های تقاضا محور در این بازار است یعنی زمان هایی که تقاضا بعضا بیشتر از عرضه است و منجر به ایجاد تحرکات قیمتی میشود. نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال، طرف تقاضا به تدریج مانند رفتار گذشته و تقلید از ادوار قبل ،خود را آماده خرید میکند.

 

جمع بندی:

با توجه به تمام نکاتی که در ارتباط با سرمایه گذاری در بازار مسکن بیان کردیم، به نظر میرسد این بازار، بازاری مناسب برای سرمایه گذاری افرادی است که علاقمند اند سرمایه مازاد خود را در مدت زمان طولانی چندبرابر کنند.